Parece que cuando hablamos de cláusulas abusivas lo primero que se nos viene a la cabeza es relacionarlas con los préstamos hipotecarios, y lo cierto es que podemos encontrarlas en todo tipo de contratos. En esta ocasión, vamos a centrarnos en las cláusulas abusivas que pueden incluirse en un contrato de arrendamiento para uso de vivienda.
Como punto de partida, hay que decir que la legislación en materia de arrendamientos para uso de vivienda, esto es, aquellos arrendamientos que se conciertan para cubrir las necesidades de vivienda habitual de una persona, es especialmente tuitiva con la parte débil del contrato, que no es otra que el inquilino.
Aun así, existen arrendadores que pretenden eludir esa protección incluyendo cláusulas que podrían considerarse nulas. De hecho, no en pocas ocasiones nos encontramos con verdaderos contratos de adhesión, en los que la voluntad del arrendatario brilla por su ausencia.
A continuación, detallamos algunas de las cláusulas a las que hay que prestar especial atención:
- Duración del contrato. Será nula toda cláusula que establezca una duración inferior a cinco años (según la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en adelante, LAU). El arrendador no podrá imponer al arrendatario que abandone la vivienda en un plazo inferior a 5 años si es persona física, o 7 si es persona jurídica.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato. No pueden ser repercutidos al arrendatario cuando el arrendador es persona jurídica, siempre que dichos servicios no hayan sido contratados directamente por el inquilino.
- Suministros. En virtud del artículo 20 de la actual LAU, los suministros de agua, luz, gas, etc., serán de cuenta del arrendatario, ahora bien, lo que no puede imponer el arrendador son las compañías suministradoras con las que contratar. En ocasiones hemos visto que el propio arrendador se encarga de gestionar la contratación de dichos suministros sin que el inquilino pueda decidir cambiar la compañía suministradora por cualquier otra que le ofrezca tarifas más reducidas o que se ajusten más a su consumo.
- Entrada a la vivienda por el arrendador. En muchos contratos nos encontramos con una cláusula que impone al arrendatario la entrada del propietario a la vivienda para supervisar o revisar el estado de la misma. Esta cláusula es nula, habida cuenta que, aunque el inquilino no ostente la propiedad del inmueble sino solo su posesión, lo cierto es que constituye su domicilio, y como tal es inviolable, según lo dispuesto en la propia Constitución (artículo 18.2). En este sentido y por las mismas razones, tampoco tendría el arrendatario que soportar las visitas de futuros inquilinos que estuvieran interesados en la vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento y abandone la misma.
- Obras y reparaciones en la vivienda. Los artículos 21 a 23 de la actual LAU establecen los criterios para determinar a quién corresponde la conservación de la vivienda. La norma general es que serán de cuenta del arrendador aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, mientras que corresponde al arrendatario las reparaciones que se deban al uso y desgaste habitual de las cosas. No cabe incluir una cláusula como esta: “Todas las reparaciones o roturas producidas durante la vigencia del presente contrato en la vivienda y/o sus electrodomésticos serán por cuenta del Arrendatario”, pues habrá que estar al caso en concreto para determinar a quién corresponde su reparación. No se puede imputar de inicio todas las reparaciones al arrendatario sin saber su origen o causa.
- Impuestos, tasas o gravámenes. No es extraño encontrarnos con contratos en los que la tasa de recogida de residuos urbanos se pacta que será a cargo del arrendatario. La actual LAU, en su artículo 20, permite que ambas partes pacten lo que consideren a este respecto. En cualquier caso, si es que se conviene que sea el arrendatario quien la pague, al menos, deberá determinarse en el contrato su importe, al menos, del año anterior, para que el arrendatario conozca su cuantía, habida cuenta que dichas cantidades están asimiladas a la renta y, además de ser el objeto del contrato, su impago puede determinar la resolución del mismo y el desahucio de la vivienda. Ahora bien, nos hemos encontrado contratos en los que se añade la coletilla “o cualquier otro que en un futuro lo sustituya, así como cualquier otro de nueva aplicación desde el momento de la firma del presente contrato que será por cuenta del arrendatario”. No puede imponerse al arrendatario el pago de tasas o tributos futuros. Se negocia respecto de la situación actual, no sobre futuribles, y mucho menos si es en detrimento del arrendatario.
- Costas judiciales y gastos. No en pocos contratos nos encontramos la cláusula por la que se impone al arrendatario el pago de todos los costes y gastos, así como los honorarios de abogado y procurador, aunque la intervención de ambos profesionales no sea preceptiva, en el procedimiento de reclamación por incumplimiento de contrato. Lo cierto es que, en el caso de que se inicie un procedimiento judicial en reclamación de un posible incumplimiento contractual, será el juez el que determine a quién corresponde el pago de las costas procesales, y no al arrendador que no tiene la potestad para ello.
- Extinción del arrendamiento. El arrendamiento no se extingue con la venta de la vivienda, es decir, si durante la vigencia del arrendamiento, el propietario decide vender la vivienda, el nuevo comprador ha de soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste hasta alcanzar la duración de 5 años si es persona física, o 7 si es persona jurídica. Parece increíble, pero existen cláusulas como esta: “las partes contratantes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento”, dejando en la más absoluta indefensión al arrendatario.
Estas son solo unas cuantas cláusulas que por nuestra experiencia vemos cada día en el despacho, pero no son las únicas, cada contrato es un mundo… Ante este panorama, y teniendo en cuenta que estamos ante el contrato que va a regir las relaciones entre arrendador y arrendatario, cuyo objeto constituye la vivienda habitual de una persona, es de vital importancia que antes de firmarlo contemos con el asesoramiento de un abogado, que revise sus cláusulas y que asesore e informe al inquilino sobre lo que va a firmar y sus consecuencias.
Ya de por sí, las relaciones arrendaticias generan un sinfín de problemas, como nos muestra la amplia jurisprudencia al respecto, de manera que, si a eso le añadimos un contrato abusivo, tenemos pleito asegurado.
Desde Vela Abogados recomendamos siempre firmar un contrato de arrendamiento con el asesoramiento profesional adecuado, lo que evitará problemas en el futuro y durante toda la relación entre propietario e inquilino.